さらに厳選！中古で買うなら築２２年前後の物件がベスト！
皆さん、お疲れ様です。
深海道真です♪
前回の記事で初心者の方には中古の１R、１Kをお勧めしました。
今日はさらに一歩踏み込んで、中古でも建物が建ってから、どのくらい年月が経っている物件を狙えばいいの？と疑問を持たれる方がいらっしゃると思います。
ズバリ、築２２年前後の物件です！！
その理由は
（１）法定耐用年数
（２）返済期間
（３）キャピタルゲイン
にあります。
順番に説明します。
（１）法定耐用年数とは
建物には寿命が法律で決められています。
その内訳は建物の構造によって異なります。
下記が主な具体的な寿命になりますので、覚えてください。
（前者をSRC、後者をRCと呼ぶ）
→４７年
・鉄骨造（重量鉄骨）
→３４年
・木造
→２２年
一つ例題を上げましょう。
RCの建物で築２２年経過している。
建物の寿命は４７年－２２年＝２５年になります。
（２）返済期間
銀行から融資を受けて不動産を購入するとき返済期間を決めます。
この返済期間は各銀行によって基準が異なりますが、一般的な考え方は（１）で書きました建物の残りの寿命が返済期間になります。
上の例題でを使えば、建物の残りの寿命は２５年あるので、返済期間は２５年となるのが基本的な考えになります。
ここで、ひとつだけお伝えしたいことがあります！
以前の記事に書きました日本政策金融公庫ここはRCの法定耐用年数を４７年ではなく、４０年としてカウントしますので、例題でいえば、返済期間は１８年になります。
つまり、日本政策金融公庫を上限２０年の返済期間で借り入れできる方は建物が２０年経過している物件がお勧めです！
是非参考にしてもらいたいです！
（３）キャピタルゲイン
初心者、中級者、上級者共通するのが、利益の最大化を目指すためにはやっぱりキャピタルゲインです。
物件を購入したはいいけど、売りたいときに買い手が付かなければずっとその物件を所有し続けなければなりません。
特に初心者は手元の資金を拡大させさらにグレードの高い物件に挑戦する必要があるため、このキャピタルゲインは外せない重要な要素になります。
そこで、先ほどから書いています、法定耐用年数と返済期間の考えがまた重要になります。
自分は物件を売る立場ですが、今度は相手の目線で考えてみましょう。
物件を売却するタイミングは早くて５年です。
長期譲渡と短期譲渡という税制が理由ですが、ここでは割愛します。
例題を使えば、自分が購入したとき建物の寿命は２５年ありましたから、そこから自分が所有した期間５年を引くと、２０年になります。
となると、買い手が融資を使おうとすると、基本的には返済期間は２０年になります。
返済期間が短くなると、キャッシュフローが圧迫されるのは過去の記事で説明しましたね。
買い手としてもキャッシュフローは重要な要素になります。
つまり、自分が売却するタイミングでも買い手にとって融資を好条件で組めるうちに売却することが重要になります！
このタイミングを逃すと、買い手はみるみる付かなくなり、売却に困ります。
ただ、金融機関によっては、法定耐用年数を超えて融資するところもありますので、築年数が経ちすぎても買い手が付くことはいくらでもあります。
が、しかしです。
買い手は多いに越したことはありません。
売却するタイミングで建物の寿命が２０年残っていれば、買い手は多いです。
これを一つの基準として、今後の皆さんの物件選びにぜひ活用してください。
それでは♪
深海道真
