投資用物件でファミリータイプを買う時期

皆さん、お疲れ様です。

深海道真です♪

今日は久しぶりに不動産投資の記事です。

初心者で資金が少ない方にはワンルーム（１R）、ワンケー（１K）をおすすめしました。

それではファミリータイプはいつの段階で購入を検討した方がいいのか。まずはファミリータイプの特徴として購入したときのメリット、デメリットから上げます。

※念のため、私の定義するファミリータイプとはリビングの他に部屋が２つ以上ある２LDK以上の物件とお考えください。

メリット

①家賃収入がでかい

当然ですが、１R、１Kよりファミリータイプの方が面積が広いので価値が大きいです。それに伴って、家賃も高くなります。家賃が高くなると、月々のキャッシュフローも大きくなります。

②入居者が長期で滞在する傾向にある

一般的に１R、１Kの入居者の入居期間は２年が平均です。つまり出入りが頻繁に起こります。ですから、その分空室期間もその都度出てしまい管理が大変な時期があります。

一方ファミリータイプの場合は家族で入居しますから、よっぽどの事情がない限り、入居者は引っ越しはしません。むしろ子供のことを考えると、慣れ親しんだ土地、仲良くなった友達と一緒にいさせてあげたい気持ちになります。

ちなみにファミリータイプの平均的入居期間は４年になります。

これが一番重要ですが、ファミリータイプは売るのとき一般個人の方にマイホームとして売却することができます。マイホームとして購入するとき、審査の厳しい投資用ローンではなく、審査が緩い住宅ローンを使えるのです。

そうなると、購入者の絶対数も増えますし、競争が激しくなれば売却価格も高く設定できます。

デメリット

①管理費、修繕積立金が高い

ファミリータイプの方が１R、１Kに比べて面積が大きいとなれば、必然的に管理費、修繕積立金はおよそ２倍は高くなります。仮にファミリータイプで空室が続くと、管理費、修繕積立金だけで費用がかなり高くつきます。

具体的な金額はファミリータイプは平均的に２万から２万５０００円ぐらいになります。

②リフォーム代が高い

①と同じで面積が高い分リフォーム代が高くつきます。

金額はどこまでやるかによりますが、５０万円は考えておきましょう。

③購入時の価格が高い

すべてに共通しますが、やはり価値が高いのです。となると、売り手側は強気で値段設定をしてきます。

神奈川、埼玉、千葉で駅から少し遠いところであれば、まだ手の出せる金額の物件はありますが、都心はおかしいです。笑

さて、以上をまとめると下記のような条件であればファミリータイプを検討しても大丈夫です。

・物件を購入しても３００万円の現金が手元に残る。

・神奈川、埼玉、千葉で１０００万円以下の物件

これが最低限の条件です。さらにこの２つの中でも、「３００万円の現金が手元に残る」の条件は絶対に外せません。

例えば、購入したはいいが、リフォームするだけの現金が手元にないとします。そこで、突然空室になりました。入居者募集を開始したところで、そこはリフォーム前の汚い部屋のまま…これでは入居者が決まるはずがありません。

そうこうしているうちに、管理費、修繕積立金、融資を使うなら、返済金もどんどん出ていきます。

最後は破産…ということもあり得ますので、基礎体力（現金３００万円以上）がない方はファミリータイプは見送りましょう。

物件を早く購入したい気持ちはわかりますが、焦って破滅する道だけは決して選ばないでください。

それでは♪

深海道真

どうまのふね